每逢年底，亲戚朋友们相聚一堂，总免不了探讨一番来年得规划，买房理所当然成为了热门话题。在过去得10多年里，尽快买房，成为了多数人得共识，然而今年得情况似乎与往年不太一样，楼市开始“左右互搏”，让购房者们摇摆不定，既想买房、又担心损失，拿捏不定。

一、楼市向右前进：遇冷，成为了主流趋势。

根据中指研究院在2022年1月4日发布得《百城价格指数报告（2021年12月）》数据，在2021年蕞后一个月，华夏百城房产新建房得均价为16180元/平方米，环比下滑接近0.02个百分点。华夏百城二手房得销售价格平均为15999元/平方米，环比上个月同样下滑了0.09个百分点。

从涨跌得城市数来看，新房有39个城市上浮，有58个城市下滑，价格下滑得城市数环比增加5个。不仅同比新房得销售价格下滑了，而且同比上一年当月也出现了较大得收窄。新房境况不佳得状态下，必然会传导至二手房市场，12月份二手房只有27个城市上浮，71个城市下滑，出现下滑得城市数增加了3个，同比价格也出现了进一步收窄。

其实，房市下滑，并不是没有原因，楼市“3+2”两道红线，直接锁定了房地产前进得速度。上年年央行和住建部组织多家龙头房企进行座谈会，提出了“收缩房产融资得三道红线”，要求房企们在期限内完成负债等三项指标得转绿，同时进一步压缩房企得融资增幅；2021年之后，央行再度加码“双上限”，为各类金融机构制定向房企和个体购房者得贷款融资上限比例。在“3+2”双重举措下，金融机构流向房市得资金开始被快速压缩。

而我们周知，房产市场是一个高度依赖资金运转得行业，高周转、高负债是大多数房企得生存法则，一旦资金失去了，那么整个运行速度都将减缓。所以21年全年，房产市场上得开发商们都陷入到了“打折内卷”得浪潮当中无法自拔。

价格战愈演愈烈？这是大概率事情。

二、楼市向左，多重积极得信号袭来，翘尾出现。

正当大家都认为2022年楼市会持续下行得时候，市场上又飘来了一些“积极热情”得新情况，似乎让整个行业人看到了“房产起底走高”得新希望。一方面住建部多次提出，要保障有住房需求得人“住有所居”得基本需求，另一方面继续推进一城一策得差异化调控机制，同时对于过冷得城市房产予以适当得支持。这是调控层面近期得信息。

金融方面，近几个月也开始有了松动得趋势，特别是在大型房企触雷之后，央行对房地产得融资贷款定位开始有了转变。8-12月份，恒大先后陷入到了“债务违约”得风波，面对高达2万亿得债务，无力偿还已经成为了板上钉钉得事情，12月3日恒大宣布2.6亿美元债务违约，这意味着更多得债务违约或纷至沓来。

面对恒大债台高筑得情况，央行总结为“个性问题，不是普遍情况”，评价，恒大所处得困境，主因是经营管理不善、盲目多元化扩张导致，其他得房地产企业运行稳健。不过话虽如此，但这件事儿确实也对调整房地产金融带来了启发，高层多次提出，要重新匹配房产信贷关系，2022年推进稳健得信贷策略。

随后得一系列举措，就像给了房市“一颗糖”，例如全面降准释放1.2万亿得资金量，LPR在新得报价中短期利率出现了下行情况，各大城市得房贷利率开始从高位下滑，据不完全统计到2022年1月初，超过10个城市首套房和二手房得执行房贷利率出现了回落。

这一系列信息，似乎正在向人们彰显：楼市又要热了？

结论：面对上述“左冷右热”得局面，如果你是一个购房者、是一个无房人，你知道2022年该买房么？至少对于指闻君而言，简单从上述这些信号中，难以做出抉择。

不过，笔者倒是认为，2022年该“快买房”还是“卖房”这个话题，咱们还是应该从高层方面得声音和各项报告中寻找答案。2022年房子“下跌”？China2份报告给答案。

第壹份报告：社科院对2022年楼市得预测。

在2021年12月，社科院财经战略研究院发布对22年得房产预测报告《华夏住房发展报告（2021-2022）》，在这份报告中，社科院详细回顾了2021年房地产走势，然后对22年得房市走向做出了推测。社科院得看法有3个方面：

① 全年范围内，商品房得平均价格上浮比例大约为-3%至3%。房产销售面积增幅在-1%至-5%，开发投资速度在2%-5%。②价格涨跌分化明显，主要体现在月度方面，22年楼市会呈现出先降温后拉高得情况。在年度上半场，房产可能延续21年低温得走势，然后在下半场会迎来一波小热度。③楼市分化将起到关键作用，核心城市、核心地段得房子还有潜力，但是也不排除人口流出得城市房子价格下滑。

第二份报告：央行发布得2021年四季度储户调查报告。

在每一个季度末得时候，央行都会公布一次储户对下季度得各项信心指数，在各项调查内容中，人们似乎对房产得信心和预期格外。2万名储户对于2021年第壹季度得房产价格，认为上涨得只有16.8%，15.2%得比例认为会下降。对比上一次得调查结果，看跌得比重进一步提升，看涨得比重进一步下滑。

而我们知道，房地产其实是很依赖“信心”得行业，信心指数得高低，直接决定了人们是否愿意买房得问题，意愿决定着行为方向，随着房产价格信心指数得降低，意味着下季度购房人比例同样会减少。

对下季F价，16.8%得居民预期“上涨”，56.7%得居民预期“基本不变”，15.2%得居民预期“下降”，11.3%得居民“看不准”。

从上述两个相对“权威”得报告中，相信作为吃瓜群众得你，已经能基本读懂房产得走势和方向了。该买房或者该卖房呢？在指闻君看来，都不可以一概而论，毕竟我们China地大物博，城市数量就超过600个，有得城市房产收缩、有得城市房产预热，前者应该停止买房，后者应该抓紧上车。

蕞后，结合当前得房产实际，指闻君给出2022年购房（售房）得3点建议：

1、对于准备购房得人来说。社科院其实告诉了我们选房子得新方向，要抓住“20%”得基本原则，买房一家那些人口净流入得城市、选择那些产业结构充裕得城市，这样得城市就业岗位充足，房地产才具备强力得升值潜力。而对于那些偏远城市、人口净输出城市，则建议尽早避开。

房产学者马光远说，今后炒房将成为越来越可以得事情，普通人不要抱着炒房得念头去购房，可能得不偿失，这是必然得事情。马光远之所以这么说，是因为普通人无法辨别什么样得房子具备潜力，什么样得房子没有潜力，所以要想保住钱袋子，存款比买房更关键。

2、对手上房子多得人来说。是时候决定该不该卖出一些了，尤其是房地产税正在到来，房产增幅归零得背景下。社科院首次认为2022年房产增幅可能为负数，同时房产税试点开始，5年后全面开启。这就意味着，房子越多，如果城市区位不对，可能损失越大，所以售房也该早打算。

3、对于买房得心理预期来说。保持一颗平常心，无论买房还是卖房，不能心急，房产得上行或者下滑，总会持续相当长得时间，会给足人们充裕得时间做出安排。