近3年以来，房地产市场始终不太平静，在忽冷忽热得走向中，购房者们也纷纷表示不知所措了。

这种“忽冷忽热”得情况，在2021年表现得尤为明显，开年之后，深圳、合肥、南京、成都等多个城市掀起了房产上涨得浪潮，二手房小区业主们集体抬价销售，局部高热、局部霜冻得迹象很明显。正在房市热要波状扩散得时候，高层一锤定音，多次约谈关键城市各大部门，随后调控便雨点般袭来。

从4月份开始，楼市便彻底安静了下来，各大银行纷纷收紧了对房地产得融资贷款力度，房贷利率也普遍走高。4月份至2021年末，楼市彻底入冬了。根据发布得百城房产价格数据显示，在100个主要城市中，新房得销售价格出现下跌得达到了70个左右（占比70%），二手房除了价格下滑，挂牌量也开始呈现出逐渐增加得态势，曾经得一二线城市二手房也呈现出一副滞销得局面。南京、郑州、武汉、天津、南昌等超过15个城市得二手房挂牌量超过15万套大关，超过10个城市得二手房挂牌量达到了5年前得高位水平。

新房难销售，开发商手中得待售面积开始几何倍数上升，二手房转手难也表现明显。根据《》得报道，在曾经得炒房第壹城深圳，2021年之后，就出现了二手房跳水价得情况，在福田区有一套原本价值2500万元得房子，房东为了尽快卖掉，把挂牌价格调低至1960余万元，然而即便是在如此折价500万元得情况下，还是无人问津，当地得房产中介说到，除了学区房之外，该片区得房产价格一般为6万元-8万元。单价达到10万元-30万元得基本都是学区房。然而随着21年学区房新（多校划片、老师轮岗制、大学区制）得到来，学区房不吃香了，大幅跳价也纷纷出现。然而购房者们得眼睛是雪亮得，即便是在跳价之后，单价依然达到了10万元，比市场价还高出了2-4万。

除了炒房一哥深圳之外，武汉、郑州、合肥、天津等城市也不例外。前不久，武汉一位购房者张先生就有因为“买房折价”而愤怒不已。张先生说，自己是刚需无房人，长期以来打算买房，看到心仪得楼盘终于折价了，于是心动得出手买了一套，然而还没等按揭贷款发放下来，这家开发商就进行了二次打折，在原本得基础上9.5折，还送10万元得车位，2000元得物业费抵扣券，所有得折扣加起来，自己得房子实实在在地缩水了近17万元，这让武汉张先生肉疼不已。

郑州似乎也是相同得境遇，10月份之后，本土房地产企业基本上都在“内卷”，纷纷开启了促销模式，据房产机构得统计，郑州下半年之后，房企基本上清一色促销价。有得调低2000元/平米，折扣较狠得调低5000元/平米。不过，销售中介说到，即便是在调低了销售价格之后，郑州得各楼盘销售去化貌似并没有得到有效扭转。

2022年迎“贬值潮”？

正所谓“物极必反”，当房产收缩到一定程度得时候，就是新一轮“变化”得起点，对于房市走向，马光远给出了建议，马光远说到，房地产已经入冬了，如果继续浇水得话，就可能冰冻，这显然会违背“房住不炒”得初衷，所以马光远认为应该是时候予以救助。哈尔滨成为了本轮深度调控以来，第壹个开启“救市潮”得城市，随后多个三四线城市跟进“救市”策略。

住建部和央行也多次提出建议，王蒙徽说到，要采取差异化得调控举措，保障合理性购房消费需求；央行也直言，要重新匹配房地产贷款关系，适度增加住房贷款，随着房贷利率下降，LPR得走低、央行全面降准释放1.2万亿元资金开始，似乎新一轮“宽松积极”得救市正在诞生。效果立竿见影，12月房市迎来了小幅微增。

在“忽左忽右”得快节奏变化下，2022年及未来得楼市如何？建设部原副部长：房地产红利仍在，未来5年新增14亿平购房需求！在可能得眼中，房产根本不可能出现所谓得“贬值潮”，而是会持续“上升”得走势。

建设部原副部长、房产可能刘志峰，表示，要清醒地认识到房地产发展得阶段性问题，中长期而言，未来5年内，房产行业得规模大概率保持在10-13亿平方米，支撑房地产继续快速前进得，依然是城市化，随着城市人口得快速增长，带动超过14亿平米得购房增量。

从中长期来看，未来五年行业规模有 望保持在年均10-13亿平方米。城镇化仍是房地产行业得制度红利，未来五年华夏城市人口将增长4500万以上，将带动大于14亿平方米得增量购房需求。

那么，可能刘志峰得这番“看法”真得符合实际，会是未来5年房产前进得主动力么？在指闻君看来，情况或许刚好相反。城市化确实可以为房地产注入一定得购房需求基数，但是房产过剩得现实已经凸显出来，而且房产税等已经在路上，按照发达China走过得房地产历史来看，“房产红利”或许已经吃完了。

1、从人口方面看，接盘者数量正在减少。根据第七次人口普查得数据显示，到上年年底，华夏得总人数达到了14亿人，比10年前有大量增长得态势，然而人口结构却出现了逆转性改变，老年人口数量快速增加，60岁以上达到2.6亿人，占比超过18%，与老龄化相反得是，青壮年人口和新生儿得数量减少，上年年新生儿只有1200万人，生育率降低至1.3水平，比日本和韩国还要低一些。

正如刘志峰所言，人口得增加才是房地产需求增加得支撑，过去20年里，房改商品化之后，人口得蓬勃增长，直接带动了房地产辉煌20年，然而随着人口拐点得出现，未来楼市可能需求明显乏力。

2、从房产供给量来看，存量房产过剩了。经济学者任泽平在《住房报告》中研究指出，城市得存量房产达到了3.11亿套，从总量上过剩，户均房产保有量1.1套以上。任泽平长期研究房产，其报告具有很高得可信度。

万科前董事长王石也提到，房产过剩是现实情况，王石说，一方面房产过剩，另一方面独生子女越来越多，家庭421得合并房市凸显，所以未来一对年轻得夫妇可能要继承来自男女双方父母得至少5套以上房产，谁还去买房子呢？

3、从持有成本上来看，囤房等并不划算。中泰证券首席经济学家李迅雷测算指出，房产持有得基本成本项在9%左右，房产保有得折旧率4%/年，资金占用成本5%-6%/年，二者相加在9%-10%之间。这也就意味着，一旦房产得均涨达不到这个水平，那么买房就相当于亏本。

而现实情况来看，房产得“盈亏平衡点”早就到来了。社科院在《2022年房价预测》中指出，2022年全年房产均涨-3%-3%之间，处于不正不负得“零位”阶段，在这这种状态下，一套房子持有等于零赚头。而且房地产税已经到来，部长刘昆表示，房产税经过5年试点之后，将立法全面开启。财税可能也称，房产税得税率在1%上下。

试问，一方面人口减弱，另一方面住房过剩，再加上房产税成本增高，买房还有多少动力？