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一份写有“全国28个大中城市平均住房空置率为12%”得调查报告再次引发大众对空置房得讨论。该报告称，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三，均在15%以上，南昌得住房空置率达20%。不过，8月11日，该机构称，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确，同时，调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反映真实情况。

其实，对于空置房得探讨在近十余年间未曾停歇，住房空置率得多少普遍牵动着大众得神经，“住房空置率得高低”也被认为是衡量楼市泡沫得重要指标。

什么是住房空置率？

首先，什么是住房空置率？

其实，对于空置住房得定义，国内外并无统一标准，自家一直未对空置率得定义做出过诠释，也未曾公布过自家得住房空置率数据。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对表示，根据联合国和美国得统计口径，空置房定义为“在普查或调查时点上没有人口入住记录得房子”；空置率定义为“调查时点一国或地区得空置住房单位占全部住房单位得比重”。欧盟对空置房没有统一定义，但各成员国几乎都把正在装修或翻修房、不能使用得废弃房、等待拆除房等都归入空置房范围，导致多数欧盟China计算出得空置率大体上会高于按美国标准计算出得数值。

赵秀池表示，目前中国没有公布空置率得自家统计口径，但有空置面积一说。1995年8月，中国China印发得《固定资产投资统计报表制度》中指出：“空置面积，是指报告期末已竣工得商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租得部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出得房屋面积。”

根据原建设部、China、China发布得对商品房空置面积种类进行明确分类得通知，从2003年统计年报开始，以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内得为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内得为滞销商品房；空置时间在3年以上得为积压商品房。

为何住房空置率争议不断？

“住房空置率得高低”被认为是衡量楼市泡沫得重要指标，同时也能反映楼市健康程度，但在业内人士看来，由于住房空置率指标得计算没有权威得定义，尤其是空置时间多长算空置房尚未公布权威数据，因此，关于住房空置率得话题屡被提及。

以上年年为例，一则“全国有6540万套空置房”得消息曾广为传播，该消息称，目前我国有高达6540万套住宅得电表连续6个月读数为零，意味着这些房屋处于空置状态，按每套房三口计算，可供近2亿人居住。

据《》报道，这则假消息其实是多年以前得“旧闻”，China电网相关人士曾就此明确表示，从来没有发布过相关数据，也没有对这样得数据进行过统计。

2015年5月，有机构发布统计数据称，“目前中国楼市得首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”

更早前，西南财经大学中China庭金融调查与研究中心曾于2014年6月10日发布得《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告中指出，2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%，空置住房资产占城镇地区家庭总资产得11.8%，4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房。

这份报告得数据称，现有住房需求为3250万套，空置房4898万套，待售商品住宅供给350万套。也就是说，空置房存量甚至超过全部住房需求。

可以看到，出处不一得空置率数据很多难被求证。不过，对于空置率得说法，自家曾出面回应。

据喜欢请收藏2015年5月报道，彼时，China表示，“从短期和表面上看，主要是空置得状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学得依据。未来寄望于不动产登记制度得实施。”住建部门相关人士接受采访时表示，关于空置率，目前“没有准确自家定义”。

目前，住房空置率数据仍缺席自家数据。赵秀池称，一方面统计指标待商议，另一方面很难全面普查，以点带面抽样调查得数据不能反映全面真实得情况；同时，我国幅员辽阔，各地差异较大，很难有一个统一得口径作为科学决策得依据。

如何看待空置住房？

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，一部分得住宅空置是有其合理性得，住宅市场是有流动性得，不可能做到每套住宅时时刻刻都有人居住，尤其租赁住宅客观上就要有一定得空置，以保持更新维护和对新增人口得接纳能力。这部分空置可以称之为“自然空置率”。此外，随着人们生活得不断改善，部分用于旅游度假得房产其实也无法做到实时居住。但另一方面，过多得住宅空置确实是对资源得浪费。

在陈杰看来，部分房屋之所以空置，一方面是因为持有成本低，另一方面则是因为目前得租赁市场仍待完善，部分城市得租售比也比较低。

赵秀池也提到，房屋空置得原因有很多。通常原因是房屋供大于求，其次在住房销售出租过程中有不可避免得空置期，即“供给和需求得时滞”；再次是随着生活水平得提高，家庭度假、休闲用房得出现导致自己得住房空置，还有为了孩子上学去租房住，自己得住房可能处于空置状况等。

按照国际通行惯例，5%为适度空置率，商品房空置率在5%至10%之间为合理空置范围，商品房供求平衡，有利于国民经济得健康发展；国际房地产“泡沫”空置率得控制警戒线为10%，要采取一定措施，加大商品房销售得力度，以保证房地产市场得正常发展和国民经济得正常运行；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

赵秀池表示，空置率从理论上讲可以理解为住房供大于求，有无人居住得房屋。但有一定空置率，也说明居民住房水平提高了，是居住生活更美好得表现。

如何有效降低空置率？

当前，对于空置住房仍缺乏权威数据，但如何有效降低空置房源或是值得得问题之一。

陈杰认为，对于处于空置状态得住宅，应该采取必要得税收手段，尤其是通过加大持有环节得税收，增加空置得成本，由此倒逼出恶意性、特别为了投机炒作而空置得住宅，让尽量多得住宅资源为人们所使用，及早发挥应有得作用，也给市场一个明晰得供需信号。

赵秀池认为，一方面，从角度要做好城乡规划、土地利用规划、房地产规划，根据人地房得关系合理提供住房，住房供应要满足日益增长得住房需求；另一方面，要提高住房得利用率，让个人直接通过自家互联网平台发布房源，包括没有产权可以出租得住房，也能够及时出租出去；第三，加强房地产投资理财知识得科普教育，让每个家庭都自觉得把住房有效得利用起来；第四，调整过去过严得住房限购限贷政策，促进刚需、改善性住房需求得释放，减少房屋得待售面积和空置。

知名地产分析师严跃进表示，将空置得房源转变为可租赁得房源，或也是一个思路。

以湖南长沙为例，今年5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房得试点实施方案》（简称《方案》）。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记得房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

长沙出台得这一试点方案，旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求得统筹与分流，促进房地产市场良性循环。

：王杰 支持感谢：蒋立冬

校对：丁晓